Permis de construire : acte générateur des recettes simplement ?

Article : Permis de construire : acte générateur des recettes simplement ?
30 juillet 2020

Permis de construire : acte générateur des recettes simplement ?

Construction Bâtiment à Kinshasa
Chantier en construction à Kinshasa, © DKD

Étant un initié dans le secteur du bâtiment et des travaux publics, la construction en générale et particulièrement celle de mon pays m’intéresse beaucoup. En RDC, le besoin en construction est énorme vu la grande superficie et population qu’elle regorge.

Prenons le cas de la ville de Kinshasa où je vis. A cause de l’exode rural ( la majorité des personnes viennent vivre en ville) et le taux de croissance de la population évalué à 4,3%/année , les besoins en infrastructures et logement priment aux yeux de la population. Comprenant l’enjeu de la question, cette dernière tente de répondre de sa façon.

Mais fort malheureusement, la réponse donnée à cette question apporte plus des problèmes que des solutions. Il s’agit de la construction anarchique.

La construction anarchique se définit comme étant un phénomène où les constructions sont faites sans réglementation. Les maîtres d’ouvrages étant au centre de leurs projets et la nature humaine liée à la liberté excessive font en sorte qu’ils construisent quand ils veulent, où ils veulent et de la manière qu’ils veulent. Chose qui n’a pas sa place à ce 21ieme siècle où le secteur de construction a largement évolué sur ses filières ( Urbanisme, Architecture, Ingénierie,…). Tout cela démontre noir sur blanc que nous avons besoin d’une commission de réglementation dans ce domaine de construction.

Chose étonnante, cette commission existe aussi chez nous et elle est gérée par le ministère de l’urbanisme et de l’habitat ( en collaboration avec le ministère des affaires foncières) qui a pour mission d’autoriser ou pas l’exécution des travaux de construction. Cela qu’intervient le permis de construire.

Permis de construire : c’est quoi ?

Le permis de construire est un acte juridique et administratif obligatoire qui autorise à toute personne ( physique ou morale, public ou privée) d’ériger une construction ( Bâtiments, pylônes, routes, ponts,…) dans le respect des textes légaux et réglementaires.

Détenant le monopole de la délivrance des permis de construire (l’Etat congolais), comment se fait-il que nous arrivions à une explosion des constructions anarchiques ? Par cette question, nous commençons à douter de la mission proprement dite de ce document qui vise l’ordre.

Devrait-il être un simple acte générateur des recettes pour le trésor public ? La réponse est NON à cette deuxième question car les conséquences qui en découlent comme, les inondations, les érosions, les ensablement, les effondrements des bâtiments, et bien d’autres sont plus tristes.

Pour la première question celle d’expliquer l’existence de ce phénomène bien que nous avons des autorités régulatrices en la matière, notre observation soulève 5 grands problèmes.

1) L’autorité administrative manque des référentiels de conformité.

Ceci qui crée un vide juridique c-a-d une insuffisance des réglementations. Signalons que nous avons hérité d’un code d’urbanisme datant de l’époque coloniale ( 1957) qui ne parvient même plus à répondre aux besoins actuels. Par exemple, Kinshasa comptais plus ou moins 400 000 habitants à 1960. Mais aujourd’hui nous sommes à plus de 12,5 millions d’habitants (2017). Avec un taux de croissance de 4,3%/an, on projette une augmentation de 8,5 millions d’ici 2030. Le pays n’a pas un code de construction en générale, pas un code du bâtiment, des plans d’urbanisme très vieux. Comprenant ce grand vide les autorités s’appuient sur les arrêtés ministériels et interministériels.

Sur ce, le ministère doit mettre à la disposition de la commission technique d’analyse des dossiers de référentiels plus adaptés à la situation actuelle, pour espérer un très bon jugement de la part de cette commission. Par exemple l’adoption du nouveau code d’urbanisme.

2) La descente sur terrain des agents pour la vérification de la faisabilité des plans proposés n’est pas bien encadrée.

Nous constatons que certains dossiers sont traités et répondus favorablement sans avoir eu une descente sur terrain des agents. D’autres agents se présentent sans ordre de mission. D’autres encore perçoivent l’argent sur le dos de demandeurs( frais de terrain 臘)
Tout cela ne favorise pas un bon rendement. Le demandeur prenant en charge ce frais de terrain peut influencer le rapport produit par ces agents.

Il serait bien que tous ces frais soient inclus dans la taxe à payer à la banque. Les autorités doivent s’arranger pour organiser des descentes pleines d’exigences pour avoir des procès verbaux riches en données, qui permettront à la commission technique d’analyse des dossiers de prendre des bonnes décisions.

3) Problème d’inspection lors de la réalisation.

L’article 15 de l’arrêté ministériel N°CAB/MIN-A TUHITPR/007/2013 du 26 juin 2013 portant réglementation de l’octroi du permis de construire en République démocratique du Congo stipule que « le service d’habitat est tenu de s’assurer du respect des normes dans l’exécution des travaux selon le règle de l’art et les plans validés par la commission technique d’analyse » . Voilà pourquoi il est de son devoir d’organiser une inspection régulière des différents chantiers autorisés. Opération très rare chez nous. C’est quelque chose à prendre au grand sérieux car le ministère de l’urbanisme et de l’habitat est tenu à remettre un certificat de conformité au maître d’ouvrage à la fin des travaux ( Conformément à l’article 18 du même arrêté ministériel).

4) Problème de gestion foncière

Nous constatons de cas où les gens obtiennent des permis de construire sans titres immobiliers, D’autres avec des titres immobiliers des endroits non autorisés pour la construction ( usage de l’ouvrage contraire à la vocation de la zone, des zones à risques, les concessions des institutions publiques ou privées,…). A la base, ce sont les chefs coutumiers qui vendent des terres de la mauvaise façon. Phénomène très courant face auquel l’Etat reste presque muet. Si l’Etat congolais reconnaît ces chefs coutumiers comme étant des propriétaires de ces terres, qu’il reglementes la vente.

L’Etat peut se référer à l’époque coloniale où les chefs coutumiers étant reconnus comme propriétaires des terres, ne vendaient celles-ci qu’à l’Etat qui à son tour  va urbaniser la partie avec l’appui des professionnels et les vendre ou les céder en fonction de sa vocation.

Sur ce problème de gestion foncière, nous accusons aussi les conservateurs des titres immobiliers, qui remettent à la population des documents même pour les endroits non appropriés. Il suffit que le monsieur se présente avec l’acte vente signé par un chef coutumier et différents frais liés aux documents, l’affaire est réglée.
Nous souhaitons que les actes posés par les conservateurs des titres immobiliers soient pénalisés.

5) La qualification et la compétence du requérant.

Le dossier pour la demande du permis de construire est composé de deux parties. La partie administrative et la partie technique. Le maître d’ouvrage peut lui-même entreprendre la procédure d’octroi du permis de construire. Avec ce point nous soulignons la personne qui doit contresigner les documents techniques à proposer. Ces dossiers étant techniques, les personnes qui vont contresigner doivent être qualifiées, immatriculées et agréés. Parmi ces intervenants nous citons l’ingénieur BTP. Je profite pour plaider sur l’ordre national des ingénieurs BTP qui jusqu’alors pose problème dans notre pays. Un grand axe pour la lutte contre les constructions anarchiques.

Ces personnes bien que qualifiées, doivent être compétentes car les arrêtés prévoient des blâmes à ceux qui auront cautionnés la construction en violant les prescriptions d’urbanisme, sans permis de construire, sur une zone non aedificandi, sur  terrain à usage public ou domaine public de l’Etat, sur une servitude d’utilité publique prévue par le plan d’aménagement.

Le Congo a urgemment besoin du sérieux dans ce domaine

Certes, toutes ces réalités développées le long de ce texte, nous font comprendre que  les constructions anarchiques sont des solutions inefficaces face à ce besoin de logements vu les dégâts qu’elles produisent. Nous avons compris aussi que l’Etat Congolais a une grande responsabilité sur ce désordre car le pouvoir d’autoriser ou pas la réalisation d’une construction par la délivrance du permis de construire lui revient. Malheureusement ce document perd son sens, sa mission. Tout cela, est un manque à gagner et un déshonneur, surtout lors des dégâts qui en découlent, pour les professionnels de la construction ( architecte, Ingénieur BTP, Urbaniste,…) et les autorités régulatrices. Voilà pourquoi par ce texte nous montrons notre mécontentement et nous demandons une suite favorable à nos réclamation à l’autorité compétente pour l’amélioration des conditions de vie de la population sur ce domaine.

Cette publication peut être explicitée ou contredite. C’est juste le fruit d’une observation et des recherches d’un initié du domaine de BTP que je suis.

Par Diowo Koso Donbeni

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Commentaires

HK
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Courage saillant Don.
C'est une fierté !

Didhy David Mwamba
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Sur le premier article j'avais préféré commenter en privé, sur celui-ci je me vois contraint de le faire pour importantiser le caractère des joyaux que je te jette frérot. Merci beaucoup pour la plume, il éclaire, il dénonce, il informe, il balaye les infox. J'ai appris beaucoup. La sphère d'orientation de la réflexion est nettement cristaline. Ahuris nous encore sur tes prochaines quiches car t'as le truc bro. Mes Commentaires sur *le permis* et remarques sur l'article, je préfère le faire en privé. Pour l'heure need just to say, "i'm very Proud of you my nigga"

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Didhy Mwamba Kisimba, je suis très content de te lire en commentaire. Un commentaire digne d'un passionné du lyrisme. 🙏🙏🙏
Sinon, vos remarques sont les bienvenues car l'objectif est d'avancer et exprimer de la meilleure façon possible nos messages !

Jean Ntumba
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Du jour au jour les constructions anarchiques ne font que naître en RDC. Le gouvernement congolais doit prendre ses responsabilités face à ce problème.

Ir DIOWO DONBENI clever

Cher Jean Ntumba, merci pour ton commentaire. C'est juste un problème " de rigueur et un peu plus d'engagement" car les structures régulatrices existent.

Patrick LOMEMBA
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Cher Ir Donbéni Diowo, merci déjà pour ces observations.
Je voulais enrichir encore vos remarques mais je me réserve le droit de le faire en privé, car je pense que ce problème des constructions anarchiques est aussi l’œuvre des initiés du domaine de construction en général.

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Patrick Lomemba, t'as certainement raison d'accuser aussi les professionnels de la construction. Mais le permis de construire a une grande influence sur la déontologie des exercants. Car en dépit de l'autorisation, la suivie doit être de rigueur. Sinon, on continue en privé.
Un grand merci pour ton commentaire qui relance le débat !
Merci Ingénieur

Boaz Mangala
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De manière ramassée l'article est claire et explicite. Mon apport pour l'enrichir se fera inbox. Bravo Ir BTP Don Beni

Ir DIOWO DONBENI clever

Cher Boaz Mangala, merçi pour ton intervention ! Tes suggestions seront les bienvenues !

Mulendele kinzenzi Mabengi Prince

Il y a l'administration et l'administrateur. La problématique Africaine (congolaise) de fond, c'est le mimétisme de l'occident au pied de la lettre. Toutes les institutions Étatiques et administratives en Afrique (hérité du modèle occidental) fonde le bien du peuple, mais malheureusement le peuple ne se retrouve pas dans l'action administrative. Il ne s'en approprie pas la dynamique du développement. La plus part des normes urbanistiques si prôné sont taillés suivant des modèles de vie ''individuel'' alors que toutes les sociétés africaines sont plutôt des sociétés ''communautaire''. Aux villagex, la diversité urbanistique est l'essor d'un système fractal qui correspond d'ailleurs au système de croyance, de penser, de mode de déplacement, de mode de vie bref et dans lequel règne cette diversité communautaire caractéristique des uns envers les autres sans pourtant se plaindre des érosions... Contrairement aux villes africaines qui s'avère une conséquence directe du calque de mode urbanistique occidentale où respire l'égo, et la fermeture des uns contre les autres au non de l'intérêt et de ''moi'' d'abord. Puisse le problème est d'ordre sociologique de la connaissance et d'éthique, l'incohérence dans l'harmonie qui doit exister est une chose juste. Je suis pour la réforme de l'idéal des normes urbanistiques ''hérité'' pour acclimaté son aveu avec nos réalités dans c'est que nous sommes.

destin benandefi
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La problématique liée à l'octroie du permis de construire est très grave, du fait que nous n'avons pas d'hommes de confiance dans le secteur. Parce qu'avant que l'on vous délivre ce dernier, vous devez avoir rempli les critères. Fort malheureusement les autorités du secteur n'en tiennent pas compte plutôt soucieux de s'enrichir illicitement.

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Destin Benandefi, t'as raison. C'est d'ailleurs ce que nous avons essayé de parler dans le 5ieme point sur la qualité du requérant.
Merci

Bonheur kabeya
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Très bon article mon cher, je t’en courage dans cette démarche car en lisant cet article, certains de mes zones d’ombre Sont éclaircis.

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Bonheur Kabeya, 🙏🙏🙏
L'un des objectifs de cet article est d'informer les autres. Merçi

Patrice Tshijik Katomb
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Les petites actions font des grands changements. A mon humble avis, tu as posé un très grand acte donc un énorme changement. J’ai vraiment constaté que ton article reflète la réalité que nous vivons dans la ville de Kinshasa. Prenons juste le simple axe « espace de stationnement », c’est un problème très sérieux qui taraude la grande majorité des nos immeubles. En effet, cet article trouve vraiment sa place dans notre développement urbanistique. Grand merci 🙏 mon cher frère ingénieur BTP Diowo Koso Donbeni.

Ir DIOWO DONBENI clever

Cher Patrice Tshijik Katomb, merci d'avoir unifié ta voix à la mienne pour dénoncer ce désordre qui rode un peu partout. Ce problème "d'espace parking" est fort regrettable !
Un grand merci à toi confrère ! 🙏

Ir DIOWO DONBENI clever
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Merçi beaucoup ir HK.
C'est le secteur de la construction qui gagne

Blaise Mushila
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Va de l'avant frero

henock nzewa
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pays tant des choses a faire , tant des problèmes a regler ,la cause de tout ceci est l'homme congolais qui decide a chaque fois d'ignorer les vraies problèmes , laisse que vous soyez entendus mon Ir , car les problèmes soulevés sont capitales merites d'etre remediés si nous voulons faire developper le pays ,
encor uné fois belle reflexion mon pote conntinue comme ça ,nous sommes fières de vous 🧡🙏👌🏼👍🏼👏👏

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher architecte Henock Nzewa, j'ai beaucoup apprécié ton commentaire profond. Merçi et faisons de l'avancement du pays une affaire de tous.
🙏🙏🙏 L'homme du lyrisme

Ir Gédéon Ndwakeli
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Coup de chapeau cher ami et collègue Ir que l'ancre de ta plume ne tarisse point !!
Ce secteur a tellement d'ambiguïté qu'il faut un projecteur d'un espère ou d'un initier comme tu le dis par humilité ☺️ pour éclairer tant les autorités que la population celui-ci.
Merci pour cette ébauche, les jours avenirs sont prometteurs.
Pour remarques et suggestions, je sais où te trouver !
"Que le BTP gagne" dit-on !

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Gédéon ndwakeli, je tiens à te remercier pour tes encouragements.
Vos remarques et suggestions sont attendues.
Faisons notre part cher ami ! 🙏

Ir DIOWO DONBENI clever
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Merci Ir Mushila fimbo
🙏🙏🙏

Glodi mubilanzila
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Courage mon frère. Les constructions anarchiques bat vraiment records dans notre pays, tu as bien fait d'en parler. Félicitations ingénieur BTP

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Glodi mubilanzila, c'est un problème très sérieux. Merci pour ton intervention !

Christian Bota
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notre pays la republique démocratique du congo souffre avec un grave problèmes en matière de l'urbanisme et de construction, tout le monde se concentre toujours à la corruption et ils pensent à voler et détourner les fonds de l'état à l'exception de personnes.
C'est vraiment regrettable 😢

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Christian Bota, merçi pour ton intervention. Faisons de ce problème l'affaire de tous. Nous espérons une suite favorable.

Joe
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L'article est très bien, va encore plus loin

Ir DIOWO DONBENI clever
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Merci cher Joe

Jackson Ngimbi
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C'est un problème grave. Le ministère d'Urbanisme et Habitat n'aide pas parfaitement le progrès de la RDC. Il faut des personnels qualifiés pour et expérimentés pour établir le code d'urbanisme actuel.
Le monde évolue. Nous ne devons pas continuer à utiliser des règlements datant de 1960, c'est une honte.
Nous voulons un RDC nouveau.
Merci beaucoup mon cher ami #DonBeni pour tes observations.

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Jackson Ngimbi, merçi beaucoup pour ton avis. C'est un problème que nous souhaitons vivement une réglementation car ses conséquences ramènent le pays plus bas.

Kit
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Coup de chapeau mon frère Clever

C'est une triste réalité que nous remarquons dans notre cher et beau pays avec des institutions qui sont mals coordonnées

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher André kit, merci pour ton commentaire ! C'est un problème qui concerne même les non-professionnels de la construction. Nous espérons un changement comme l'a dit un ami dans un des commentaires içi.

Béni maledi
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Avoir des amis c'est bon
Mais avoir des amis intelligents c'est plus meilleure. Suis fière de t'avoir comme pote. Go forward bro

Béni maledi
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Avoir des amis c'est bon
Mais avoir des amis intelligents c'est plus meilleure. Suis fière de t'avoir comme pote. Go forward bro!!!

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher béni Maledi, ,🙏🙏🙏🤐

Ir DIOWO DONBENI clever
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Cher Mulendele kinzezi Mabengi prince, Merci pour ton opinion. Sinon, l'urbanisation d'une ville ne se résume pas qu'à un simple traçage. Elle est fruit d'une étude approfondie du milieu. L'histoire et la culture, sont aussi de facteurs influents.